房产投资者必读 - 加拿大皇家地产

所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。既然投资房地产是可以给大家带来收益的， 所以固然是件非常值得鼓励和支持的好事， 但是如果大家没有做好全面准备也没有在投资房地产上有正确知识就盲目，仓促投资的情况下， 这种行为就很让人担心。

最近有几位客户朋友打来电话咨询我一些关于房地产投资的问题， 在这里我也想向所有正在想在房地产方面做投资的朋友做几个简单的分析和建议。

房产投资形式有很多种， 房地产开发是大家最熟悉的一种。 为了出租经营而购买住宅或者办公楼， 门市房也是非常普遍的一种投资类型。 将本金委托给信托投资公司用以购买或开发也是房产投资， 建造工厂，校舍，帮助政府修建等等， 都属于房地产投资。 虽然他们是不同的形式， 但是他们一个共同的特点， 就是通过用现有的利益换取预期的收益。 这个现有的利益是指即期， 确定性的利益， 而预期的收益只有在未来才能实现， 所以时间和投资决策是起到了很重要的因素。 只有比较收益和支出的总量与时间的基础上， 就可能做出合理的投资决策。

对于我个人来讲， 房地产工作是我生活的一部份， 而房地产投资是我工作的一大部份，通过 几年来的房产投资，学习和工作经历后， 发现房产投资是个长期的过程。

首先房地产的投资属于高投入， 高成本， 少则几十万， 大则几百万， 上千万。 原因是土地开发的成本高， 建筑本质的成本高，经济运作中的交易费用高。但是很高兴的是， 银行可以帮助我们， 以货款，信用额度等等不同形式去购买房产，达到最后佣有。其次房产投资有强环境的约束性。  必须服从地市规划，土地规划， 生态环境规划的要求，  不能随意更改房屋构造。而且房产投资有它一定的风险性， 因为资金周期周转长， 一旦选择投资决策失误， 资金不能按期收回， 就会导致被动， 形成伤害。 最后房地产投资属于低流动性。 话又说回来，因为房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。

那么既然这是个长期的过程， 那么我们就要对它在这个过程之前， 给它做好决策，打好基础， 做好一个长期的规划。 就好像在建房之前打地基一样。

首先是做好市场分析。 GOOD NEWS 是加拿大的房地产一直在世界上是在一个平稳上升的局面，对于投资来说， 比其他国家安全，不会轻易有意外发生， 而且在2012年 圣市又是在整个安省中型城市中房产上升百分比排名第三。（请参照以下图片）
其次是做好财务分析，根据首先对市场的分析进行后，进而估计出未来的现金流量（Cash Flow）。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率 ( Cap Rate)。
在这二种分析后， 投资者可以轻松判断某种房产投资的可行性。
在我工作的范围中， 投资出租房产， 买卖楼花， 还有炒房。 你会选择哪一种呢？
在决定做房地产投资后， 还有很多事情都需要注意。 在这里我也想提醒大家。
有一些朋友暂时没有未来规划， 在货款方面没有太多的了解，有的时候只是关心到了利率的多少， 而没有注意到它的产品， 条件。 比如说， 有些银行允许你货款25年， 5 年按揭， 但是在这25 年里， 你不可以选择其他银行， 而且5年内不能提早还款， 也就是说卖掉房产， 一旦卖房， 罚金高于上万。
选择投资出租房产， 不要忘记现金流 (Cash Flow)，因为出租房产是一个长期不变的地产交易， 不能只想去看它的漂亮， 装饰， 而忽略它的真正意义。
买卖楼花， 炒房都要注意到税务问题，了解在什么地点， 价格的情况下是可以免税的。
交易物业， 要注意， 了解ZONING， 是不是合法物业， 要到政府或地产交易公司查看清楚。  
如果对房地产投资有了准备， 策略和了解，其实这个长期的过程可以变的轻松， 容易。那么 这个既可以拿着现金流， 又可以对本金有着升值潜力的似工作， 又非工作的生意， 为什么不去做呢？

希望大家在此论坛里能够得到帮助。 我也希望我能够在你未来的投资房地产生活中伴你左右。



李贺（SINDY)
安省注册地产经纪-金牌经纪，获得2013年7 月 交易量第一名（400 个皇家地产经纪）
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